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マイホーム購入と家族を描き
話題となったテレビドラマ
『フリーター、家を買う。スペシャル
DVD』（ポニーキャニオン）より

　はじめまして。 　このたびビジネスジャーナルで執筆を始めることになった、投資・ビジネス電子書籍会社Business Library Butterfly（ビジネスライブラリーバタフライ）の土居亮規です。 　今回は、随所で議論され続けている「持ち家と賃貸は、どちらが有利なのか？」という内容に、切り込んでいきたいと思います。 　とはいえこのテーマ、持ち家に対する並々ならぬ執着がある方々が多い日本では、結論だけ出しても受け入れられがたいと予想されます。というわけで、理論的な分析や実情、そして広がっている俗説のウソ／ホントの解説などを通して、この問題に切り込んでいきたいと思います。 ●そもそも、不動産価格はどのように決まるのか？ 　よく「この地区の土地は坪◯◯円です」という言葉を聞きますが、コレ、よく考えるとおかしくありませんか？ 　この「坪◯◯円」という価格の決め方は「取引事例比較法」といい、過去の取引事例での価格と比較して、地価を算出する方法です。ということは、過去（というか近日中の）取引事例がないと価格を算出することはできないわけです。でも、なぜか確実に、この「坪○○円」という提示価格は出てきます。 　取引事例がない場合は、その不動産業者さんの経験（？）に基づいて価格が公示されます。早い話が、“適当”です。 　ともかくこの方法で算出した土地価格に付加価値価格（景観やエレベーターなどの設備etc.）を合計したものが、不動産の販売価格となります。 　もちろんプロの現場では上記のようないい加減な方法でなく、「収益還元法」という手法を利用して価格が算出されています。これは、不動産の収益（キャッシュフロー）を元に不動産価格を算出する方法です。今回は本題ではないので細かい評価式などの内容は省きますが、この方法だと純粋に市場が求めている価格を基準に不動産価格を算出できるため、非常に明朗でわかりやすいです。 ●賃貸料金（家賃）はどのように決まるのか？ 　家賃を理論的に決定するなら（そのような物件は非常に少ないですが……）、以下のプロセス（例）をたどります。 （1）生活スペースの計測 　生活スペースとは、リビング（L）、ダイニング（D）、キッチン（K）のことを指します。この部分の面積を計測します。 （2）基準間取り家賃の算出 　（1）で計測した生活スペースを基準にして、次は基準となる間取りに対しての家賃金額を算出します。この算出方法はネットなどでも公開されています。 （3）付加価値の算出 　駅から徒歩○分だとか、構造（木造、軽量鉄骨etc.）、築年数その他諸々の要素を加味して、金額をプラスマイナスします。 　以上が一般的（であるべき）な家賃算出方法です。 ●家賃は、家主が“適当に”決めているのが実情 　しかし、家賃は家主が恣意的に（適当に）決めているというのが実情です。 　上記の「（1）生活スペースの計測」と「（2）基準間取り家賃の算出」を比較してみただけだと、「不動産価値が適正に評価されているという点から、持ち家のほうが賃貸より有利だ」という結論に至るかもしれません。 　しかし、実態はそうでありません。ここには大きな落とし穴があります。 　つまり、「不動産は適正価格で販売されているのか？」ということです。 　答えだけを先に言ってしまうと、もちろんそんなことはありません。 　不動産業者さんに睨まれてしまうかもしれませんが、業者は不動産を買い取る時は「収益還元法」「取引事例比較法」のうち、評価額の安いほうで買い叩き、売る時はその逆をやるというケースが目立ちます。もちろんすべての不動産業者がこんなことをやってるわけではありませんが、数千万円単位が当たり前の不動産取引で、バカ正直にやる人ばかりではない、というのはご理解いただけると思います。 　以上見てきたように、不動産の賃貸料金も取得料金も恣意的に決められているため、「賃貸と持ち家どちらが得か？」というのは、少なくとも金額の面からでは判断できないということがわかりました。 　ですので、次回はもう少し別の観点から分析していきたいと思います。 （文＝土居亮規／Business Library Butterfly） ■おすすめ記事 国内初「卵子バンク」事業を民間団体が開始へ…金銭的報酬はなし 地銀にダマされた中小企業を死に追いやる中国工業団地の実態 IT業界を去る人々の“意外な”理由と転職の現実とは？ 暴走できない石原、維新が誤った全国進出計画とブランド戦略 「バラエティがいじめ助長」に水道橋博士が反論

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『野比家の借金』
（光文社／坂口孝則）

　さまざまなテレビ番組や雑誌などでもお馴染みの購買／調達コンサルタント・坂口孝則。いま、大手中小問わず企業から引く手あまたのコスト削減のプロである坂口氏が10月に上梓した、『野比家の借金』（光文社新書）が売れている。 　国民的なマンガ『ドラえもん』の登場人物たち、主に野比家の人びとの行動や思考法をベースとして、人生に必要な「お金」について、わかりやすく解説した一冊となっている。そこに書かれている内容は、 「住宅は、持ち家ではなく賃貸で」 「生命保険、医療保険は加入不要」 「結婚はできるだけ早く」 など、一見すると、私たちの常識とはかけ離れているようにも思える内容が満載。そこで今回、「人生を踏み外さないための、お金のカラクリ」について坂口氏に聞いた。 ーーまず、なぜ『ドラえもん』をモチーフに、お金の本を書こうと思われたのですか？ 坂口孝則氏（以下、坂口）　『ドラえもん』には、人生というか、人間の普遍的な部分が色々なかたちで描かれています。そして、私はこれからの世の中、すべての人が、お金をどう稼ぎ、有効に使っていくのかを真剣に考える必要があると考えています。そのためには、「お金力」いわゆる「マネーリテラシー」が大切になるのですが、『ドラえもん』には、そのマネーリテラシーが身に付くエピソードがたくさん盛り込まれています。 ーー各章の冒頭、または文中に、『ドラえもん』のエピソードが挿入されているので、具体的なイメージが浮かびますね。仮にそのエピソードを知らなくても、登場人物はのび太をはじめお馴染みのキャラばかりなので、とても読みやすいですね。 坂口　私が単に『ドラえもん』が大好きというのが、こうした本になった一番の理由なんですけど（笑）。 ●持ち家or賃貸 ーー『野比家の借金』は、全6章立てで、1章と2章は「持ち家」と「賃貸」がテーマとなっています。 坂口　家は人生で最もお金がかかるテーマですので、詳しく書きたかったのです。 ーーマネー関係の本はすでに類書が山のようにあり、この「持ち家or賃貸」というテーマも数多くの本が取り上げていますが、大体は、損得はほぼ同じで、あとはその人の価値観次第、といったあいまいな結論になっています。ところが、本書では明快に「賃貸」が薦められていますね。 坂口　本の中でも書きましたが、住宅の購入とは、不動産投資をするかどうかの問題だと考えています。持ち家を購入して得をするケースというのは、購入してから、地価あるいは不動産価格が上昇する場合に限られるのではないでしょうか。それは、経済が右肩上がりに成長していったバブル以前の時代では、確かに経済合理性があったと思います。しかし、経済はデフレ下の低成長時代に移行し、これから少子高齢化が本格化するという日本経済にあって、その合理性が今後も妥当なのかどうかは、大いに疑問となるところでしょう。 ーーなるほど。 坂口　私の主張は、資産を買うという行為は、その資産の価格が将来的に上がるのか下がるのか、どうなるかがわからない以上、ギャンブルに等しいという前提に立っています。それならば、大きなギャンブルになってしまう持ち家購入よりも、リスクの低い賃貸を選択するほうが安全ではないか、という結論となります。類書でもいわれているように、持ち家と賃貸のトータルの出費が変わらないのであれば、よりリスクの低い賃貸を選ぶほうが望ましい、という言い方もできるでしょう。 ーー本書の特長のひとつは、経済合理性に拠った結論を出した後に、その結論に納得できない人の感情というか、気持ちに関する部分にまで踏み込んでいるところです。 坂口　そこは意識して書きました。住宅の問題でも、「とはいうものの、やっぱりマイホームを持つという満足感は、お金では買えないよ」という気持ちは、多くの人に共通するものでしょう。私もそうした気持ちは理解できます。だからこそ、そう思ってしまう理由はどこにあるのか？　を追求したいと考えました。その際、ヒントや答えは、やっぱり『ドラえもん』にあるんですよね（笑）。いろいろなエピソードを拝借することで、わかりやすくなった気がしています。 ●保険はいらない ーーそうした特長がよく表れているのが、生命保険や医療保険など、「保険」に関する3章ですね。 坂口　「万が一のときが不安だから、安心を買う」といった気持ちから、なんとなく保険に入っている人が多いと思いますが、果たしてそこに経済合理性があるのか？　よく考えてみれば、生命保険であれ、医療保険であれ、起きる可能性が非常に低い「万が一」に備えて保険料を支払うよりも、その分を貯蓄に回すほうが現実的な合理性が高いと言えます。加えて、生命保険を例に挙げると、収入の柱である男性が死亡した場合、残された妻子には遺族年金が支払われます。こうした公的な援助と貯蓄を十分に活用するほうが、より合理的ではないでしょうか。どうしても入りたければ、都民共済のような安価な生命保険に加入すればいい。資産が少ない人ほど、そうすべきだと考えています。 ーー坂口さんは保険に加入しているのですか？ 坂口　私は、子供を含めて家族がいますが、生命保険にも医療保険にも入っていません。ちなみに、家も賃貸ですし、もっぱら貯蓄に励んでいます（笑）。 ●早く結婚する ーーその次の4章では、「結婚」について語っていらっしゃいますが、こちらは、結婚するほうが合理的な選択であると。 坂口　はい。最大の理由は、2人で暮らしたほうが、生活費がかからないからです。人事院が公表している統計データによると、月の生活費は全国平均で一人世帯12万円に対して、二人世帯は16万円となっています。2人の男女が別々に暮らしていたら、月の生活費は12万円×2人＝24万円かかりますが、2人一緒に暮らせば16万円で済むので、8万円生活費が浮くことになります。経済合理性を求めれば、早めに結婚するほど貯蓄が増やせることになります。 ーーお金が貯まってから結婚しよう、というのではなく、お金を貯めるためには結婚したほうがいい、ということですね。 坂口　かなり凡庸な結論で恐縮なのですが（笑）。今は未婚率が高まっています。その原因のひとつには、結婚相手の男性に求める条件として「経済力」を挙げる女性が、非常に多いのです。9割以上の女性が条件としているというデータがあるくらいですから。そのため、恋人がいるのに結婚しない女性も増えているのですが、そういう人たちには、結婚によって生活のコストが下がることを強く訴えたいと思います。低く見えてしまう彼氏の年収でも、十分結婚生活を続けることができるんだ、ということを。 ーー彼氏の年収が上がることを待っているくらいなら、さっさと結婚したほうがいいと。これは、強くアピールしておきたいですね。 坂口　5章のタイトルは「子供を持つなら家を買うな」となっていますが、子供を育てるコストが、持ち家を買うコストとほぼ同じになっていることを解説しています。子育てと家の購入を両立させることは、かなりハードルが高いことを知っておいてほしいです。 ーーその高いハードルを越えるためにも、早く結婚をしたほうがいいというわけですね……。 坂口　繰り返しになりますが、子供を持たないほうがいい、と言っているわけではありません。子供がいて家を買うにはそれなりの覚悟が必要です、と主張しているのです。人生のコストは冷静に計算すべきだと思います。 ーー6章は「転職」「起業」がテーマですが。 坂口　自分の経験をベースとして、転職あるいは起業を考えている人の参考になればと思って書きました。経済合理性うんぬん、というよりも、心構えについての解説といえましょうか。転職、起業を考えていた人で、この部分を読んでやめようと思ってしまった人は、やはりやめたほうが無難でしょう（笑）。まだ、時期尚早の段階だと思います。 （構成＝松岡賢治／ファイナンシャルプランナー） ■おすすめ記事 オリラジ藤森＆田中みな実の裏に“訳あり”堕胎スキャンダル！ 離婚で財産分与・慰謝料・養育費を不払いにする簡単な方法？ 脅迫スパムメールが勝手にデータを改ざんし、身代金を要求！ 宣伝・営業経費で50％!?大手ハウスメーカー価格のカラクリ 保険会社の「医療保険は必要」にダマされてはいけない？