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マイホーム購入と家族を描き
話題となったテレビドラマ
『フリーター、家を買う。スペシャル
DVD』（ポニーキャニオン）より

　はじめまして。 　このたびビジネスジャーナルで執筆を始めることになった、投資・ビジネス電子書籍会社Business Library Butterfly（ビジネスライブラリーバタフライ）の土居亮規です。 　今回は、随所で議論され続けている「持ち家と賃貸は、どちらが有利なのか？」という内容に、切り込んでいきたいと思います。 　とはいえこのテーマ、持ち家に対する並々ならぬ執着がある方々が多い日本では、結論だけ出しても受け入れられがたいと予想されます。というわけで、理論的な分析や実情、そして広がっている俗説のウソ／ホントの解説などを通して、この問題に切り込んでいきたいと思います。 ●そもそも、不動産価格はどのように決まるのか？ 　よく「この地区の土地は坪◯◯円です」という言葉を聞きますが、コレ、よく考えるとおかしくありませんか？ 　この「坪◯◯円」という価格の決め方は「取引事例比較法」といい、過去の取引事例での価格と比較して、地価を算出する方法です。ということは、過去（というか近日中の）取引事例がないと価格を算出することはできないわけです。でも、なぜか確実に、この「坪○○円」という提示価格は出てきます。 　取引事例がない場合は、その不動産業者さんの経験（？）に基づいて価格が公示されます。早い話が、“適当”です。 　ともかくこの方法で算出した土地価格に付加価値価格（景観やエレベーターなどの設備etc.）を合計したものが、不動産の販売価格となります。 　もちろんプロの現場では上記のようないい加減な方法でなく、「収益還元法」という手法を利用して価格が算出されています。これは、不動産の収益（キャッシュフロー）を元に不動産価格を算出する方法です。今回は本題ではないので細かい評価式などの内容は省きますが、この方法だと純粋に市場が求めている価格を基準に不動産価格を算出できるため、非常に明朗でわかりやすいです。 ●賃貸料金（家賃）はどのように決まるのか？ 　家賃を理論的に決定するなら（そのような物件は非常に少ないですが……）、以下のプロセス（例）をたどります。 （1）生活スペースの計測 　生活スペースとは、リビング（L）、ダイニング（D）、キッチン（K）のことを指します。この部分の面積を計測します。 （2）基準間取り家賃の算出 　（1）で計測した生活スペースを基準にして、次は基準となる間取りに対しての家賃金額を算出します。この算出方法はネットなどでも公開されています。 （3）付加価値の算出 　駅から徒歩○分だとか、構造（木造、軽量鉄骨etc.）、築年数その他諸々の要素を加味して、金額をプラスマイナスします。 　以上が一般的（であるべき）な家賃算出方法です。 ●家賃は、家主が“適当に”決めているのが実情 　しかし、家賃は家主が恣意的に（適当に）決めているというのが実情です。 　上記の「（1）生活スペースの計測」と「（2）基準間取り家賃の算出」を比較してみただけだと、「不動産価値が適正に評価されているという点から、持ち家のほうが賃貸より有利だ」という結論に至るかもしれません。 　しかし、実態はそうでありません。ここには大きな落とし穴があります。 　つまり、「不動産は適正価格で販売されているのか？」ということです。 　答えだけを先に言ってしまうと、もちろんそんなことはありません。 　不動産業者さんに睨まれてしまうかもしれませんが、業者は不動産を買い取る時は「収益還元法」「取引事例比較法」のうち、評価額の安いほうで買い叩き、売る時はその逆をやるというケースが目立ちます。もちろんすべての不動産業者がこんなことをやってるわけではありませんが、数千万円単位が当たり前の不動産取引で、バカ正直にやる人ばかりではない、というのはご理解いただけると思います。 　以上見てきたように、不動産の賃貸料金も取得料金も恣意的に決められているため、「賃貸と持ち家どちらが得か？」というのは、少なくとも金額の面からでは判断できないということがわかりました。 　ですので、次回はもう少し別の観点から分析していきたいと思います。 （文＝土居亮規／Business Library Butterfly） ■おすすめ記事 国内初「卵子バンク」事業を民間団体が開始へ…金銭的報酬はなし 地銀にダマされた中小企業を死に追いやる中国工業団地の実態 IT業界を去る人々の“意外な”理由と転職の現実とは？ 暴走できない石原、維新が誤った全国進出計画とブランド戦略 「バラエティがいじめ助長」に水道橋博士が反論

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「足成」より

人気放送作家の鮫肌文殊氏と山名宏和氏が、知ってトクもしなければ、自慢もできない、だけど気になって眠れない、世にはびこる難問奇問を直撃解決！する連載「だから直接聞いてみた」。月刊誌「サイゾー」で連載されていた同企画が、ビジネスジャーナルにて復活！ 　今週は山名宏和氏が、ロードサイドにそびえ立つ住宅展示場に対する疑問を投げかけた！ ［回答者］タマホーム 様、木下工務店 様 　住宅展示場を見かけるたび、いつも思うことがある。 　 　誰が、あんなでかい家を建てるんだ。 　一度だけ展示してある家の中に入ったことがあるが、かなりでかい。田舎ならともかく、都内であれだけでかい家を建てられる人は、なかなかいないはずだ。たぶんあれは、「ウチはこういう家が建てられます」というサンプルなのだろう。 　そしてもう一つ気になることがある。 　住宅展示場の家は建て替えるのだろうか。そりゃあ、建て替えているだろうな。展示してある家がボロボロだったら、イメージダウンだ。ならば、その時、古い家はどうするのだろうか。 　というのが、今回の疑問なのだが、いざ直接聞いてみると、いつもとは勝手が違った。住宅メーカーには、いわゆるお客様相談室がないのだ。だから、問い合わせても、「ここではわからない」と門前払いの連続。そんな中、2社の住宅メーカーだけが、親切に答えてくれた。 　では、質問。 『住宅展示場に展示してある家って、建て替えはするんですか？』 　まずはタマホームの回答。 担当者　えーっと、総合展示場だったり、タマホームだけのお店があったりすると思うんですけども、基本的にはあまり立て替えせずに、中をちょっと変えたりとかはあるかもしれませんが、基本的には建て替えはしない予定なんですけれども。 ——中を変えるっていうのは？ 担当者　配置をちょっと変えたりとか、そういうのくらいで。 ——じゃあ、建物自体壊したりとかはしないんですか？ 担当者　そうですね、基本的にはないと思って大丈夫だと思います。 ——じゃあ外観とかが汚くなったり、老朽化した場合はどうするんですか？ 担当者　そうですね、その場合もちょっと手直しがあったりはありますが、あまりにも老朽化が進んだ時はわかりませんけど、基本的には3年ごとに変えるとか、そういうことはないですね。 　なるほど。タマホームの場合、そもそも建て替えること自体がないのか。 　では、木下工務店の場合は。 担当者　老朽化してきたら順次建て替えたりしていますが。 ——そうなんですか。そうなると前の家ってどうなるんですか？ 担当者　解体してそのまま、処分してしまうんですけれども。 ——全部壊しちゃうんですか？ 担当者　そうですね、だいたい建て替えするときは老朽化が激しくって、使い物にならないことが多いので。 ——じゃあ、けっこう何年も使ったりするんですか？ 担当者　そうですね、今は老朽の頻度によるんですけれども……そうですね、５～6年、10年くらいですかね。 ——それって、流行りみたいなのもあって建て替えることもあるんですか？ 担当者　ま、それもありますね。 ——中の家具とかっていうのも全部捨てちゃうんですか？ 担当者　まぁ、そうですね。処分しますね。もしくは社内の方で中古に回したりするかもしれないんですけど、すいません。そこまではちょっとわからないんですが。一般の方にはいかないと思います。 　なるほど。 　おそらくこんな問い合わせが来ることもないだろうに、親切に答えてくれた木下工務店さん、そしてタマホームさん、ありがとう。家を建てる時は、たぶん来世の話になりますが、どちらかのメーカーにお願いします。 （文＝山名宏和／放送作家） ■おすすめ記事 アマゾン、楽天も市場参入…ゾゾタウン大幅減益の理由 大手新聞社、広告出稿の見返りにサラ金批判を封じる密約？ トラブルゼロ、希望者殺到…人気シェアハウスの秘密 米「TIME」が選ぶ“最も偉大なゲーム”「どうぶつの森」がまたヒット！ 「これは懐石ではない」老舗料亭のイギリス進出に賛否両論!?