ここ数年、首都圏のマンション価格が高騰している。

　それでも多くの人が何とかマンションを買えているのは、空前の低金利によって月々のローン返済額が低く抑えられているからである。

　量的緩和策がもたらした異常な低金利が終了したその時には、年収1000万円でも首都圏でマンションを買うのは困難になっている可能性が高い。

マンションやクルマの価格は上昇一直線
　世の中はデフレの大合唱だが、それは身の回りにある一部の商品の動向に過ぎない。マンションやクルマといった高額商品の価格はデフレなど関係なく一直線に上昇している。

　不動産経済研究所の調査によると、2018年上半期における新築マンション（首都圏）平均価格は5962万円だった。2010年の価格は4716万円だったので、8年間で何と1200万円も上昇したことになる。

　マンションと異なりクルマは平均価格の算出が困難だが、トヨタ自動車の決算から1台あたりの価格を推定すると、2018年は約300万円、2010年は260万円だったので、15％以上値上がりしている。

　デフレにかかわらずマンションやクルマの価格が上昇しているのは、資材価格がグローバルで高騰しているからである。クルマの製造やマンションの建設には、人件費に加えて多額の原材料費が必要となる。

　日本経済は過去20年間ずっと横ばいが続いているが、その間、諸外国はGDP（国内総生産）を1.5倍から2倍に拡大しており、物価もその分だけ上昇している。原材料費は世界共通なので、日本だけクルマやマンションを安く売るということはできないのだ。マンションの場合には人手不足もあり建設費も高騰している。

　給料が上がらないのに、マンションやクルマの価格が上昇する現象は、経済が弱体化している日本にとっては避けて通ることができない現実といえる。

　だがマンション価格が大幅に上がっているにもかかわらず、不思議なことに新築マンションはまだ売れ続けている。都心に建設されるタワーマンションの一部は、富裕層がセカンドハウス向けに購入したり、外国人が投資目的で購入したりしているが、これは全体のごく一部である。

　これほど林立しているタワマン物件を購入している人の大半は自己居住目的である。多くの消費者がマンションを購入できているのは、量的緩和策による「異常」な低金利のおかげといってよい。

年収1000万円でもマンションを買えなくなる？
　日銀が量的緩和策を実施して以来、日本の金利は低下の一途を辿っており、マイナス金利政策の導入で金利はほぼゼロ水準まで低下した。

　一部のリッチな人はキャッシュでマンションを購入するかもしれないが、マンション購入者の大半は住宅ローンを利用している。住宅ローンの返済には利子が含まれるので、実際に消費者が負担する金額はマンションの購入代金プラス利子となり、低金利が続けばその分だけ消費者の負担は減ることになる。

　2010年に30年の固定金利で4716万円のマンションを買った時の返済総額（元本+利子）は約7200万円、現時点で5962万円のマンションを買った時の返済総額は7700万円と計算できる。マンション価格が1200万円も上がっているのに、返済総額が500万円しか増えていないのは超低金利の影響である。

　日本では低金利が長く続いているせいか、この環境が当たり前だと思っている人が多いが、これほどの低金利は「異常事態」であることを理解しておく必要がある。

　日銀の量的緩和策はそろそろ限界に近づきつつあり、債権市場では長期金利がジワジワと上昇を開始している。もし金利が以前の水準まで戻ってしまえば、消費者の負担は一気に増大する。

　先ほど首都圏の新築マンションの平均価格は5962万円と述べたが、金利が2010年の水準まで戻った場合、返済総額は何と9200万円にもなる。わずか8年前の水準に金利が戻っただけで、ここまで支出総額は跳ね上がってしまうのだ。ここまで金額が大きくなると、世帯収入が1000万円でも、首都圏で新築マンションを購入することは、もはや非現実的な領域に入ってくる。

オリンピック後も首都圏の不動産は暴落しない
　一方で郊外の一戸建てや駅から遠い物件など、利便性が低い物件の価格は暴落している。つまり近年の不動産市場では、都心部など利便性が高いエリアの物件価格は高騰が続き、利便性が低いエリアの価格は下落するという二極分化が鮮明になっていることがわかる。

　こうした動きの背景にあるのは、総人口の減少とそれに伴う都市部への人口流入である。

　人口減少といっても、すべてのエリアで一律に人口が減るわけではない。人口が減るとコミュニティを維持できない地域が出てくるので、過疎地域に住む人は都市部に移動することになる。人口減少社会においては、過疎地域での人口減少と都市部への集中化が同時進行するのだ。

　専門家の一部はオリンピック特需が終了する2020年以降には不動産価格が暴落すると予想している。だが、首都圏マンションの価格高騰が人口動態の変化によるものだとすれば、このトレンドは長期にわたって継続することになる。もしそうなら、オリンピック後もマンション価格はそれほど下がらないかもしれない。

　今後も価格が維持されると仮定した場合、首都圏でマンション購入を検討している人は、非常に悩ましい状況に置かれることになる。最大の懸念材料はやはり金利動向だろう。

金利の上昇がダメ押しとなる？
　住宅ローンには大きく分けて固定金利型と変動金利型の2種類がある。これに加えて最近では、一定期間は固定金利で、その後、変動金利に移行するという固定期間選択型も増えている。

　固定金利型の場合、返済期間中の金利は変わらないので、仮に金利が上昇しても月々の返済額が増えることはない。だが変動金利型の商品は、金利が上昇した場合、その分だけ返済額が増えてしまい、金利水準次第では一気に家計を圧迫する可能性がある。ギリギリで住宅ローンを組んでいる人は、最悪の場合、返済不能という事態もありえるだろう。

　以前は、銀行が提供する住宅ローンの多くが固定金利型だったが、最近はほとんどが変動金利型となっている。今、銀行に行って住宅ローンのカウンターに黙って座れば、銀行員はほぼ間違いなく変動金利（もしくは固定期間選択型）の商品を勧めてくるだろう。なぜなら、銀行側は将来、金利が上がると予想しているからである。

　これから住宅ローンを変動金利で組む人は、今後の金利動向を予想するという、かなり難しい「賭け」を要求される。しかも、マンション価格の上昇で借り入れ総額も増えているので、資金に余裕がなければ家計が破綻するリスクも増大してしまう。

　若い世代の中には、持ち家は諦め、一生賃貸でよいと考える人が増えているが、便利な場所に住むことを前提にするならば、それも1つの選択肢だと筆者は考える。

　以前は高齢になると家を借りられないという問題があったが、人口減少が進めば不動産のオーナーにとっては空き家問題が極めて深刻になってくる。高齢者にはトラブルが多いという理由だけで、賃貸を拒否し続けることができるオーナーはそれほど多くないだろう。

　どうしても持ち家を取得したい人は、狭めの中古マンションに的を絞ったほうがよい。利便性は高いものの、それほど街のブランドが高くないエリアを選べば、まだリーズナブルな物件は残っているはずだ。